Habitação e fiscalidade: o que muda com o Decreto-Lei n.º 97/2026

Para os senhorios, a alteração mais significativa é a redução da taxa de IRS sobre rendimentos prediais para 10%, aplicável aos contratos de arrendamento habitacional com renda mensal até 2.300 euros — equivalente a 2,5 vezes o salário mínimo nacional. A taxa anterior era de 25%, podendo atingir os 28%. Para senhorios sujeitos a IRC ou a IRS com contabilidade organizada, os rendimentos prediais nestas condições passam a ser considerados apenas em 50% da sua expressão.

Para os inquilinos, o limite de dedução à coleta em IRS das despesas com rendas sobe para 900 euros anuais em 2026, aumentando para 1.000 euros a partir de 2027. O contrato deve estar registado e comunicado à Autoridade Tributária para que o benefício seja reconhecido.

Na área da construção, o diploma reduz a taxa de IVA de 23% para 6% nas empreitadas de construção ou reabilitação de imóveis destinados a habitação para venda até 660.982 euros ou a arrendamento com renda até 2.300 euros mensais. A redução aplica-se a projetos iniciados entre 25 de setembro de 2025 e 31 de dezembro de 2029. O incumprimento dos requisitos pode obrigar à devolução do IVA beneficiado.

O diploma cria ainda o Regime Simplificado de Arrendamento Acessível (RSAA), com entrada em vigor a 1 de setembro de 2026. O RSAA prevê isenção total de IRS e IRC para senhorios que pratiquem rendas até 80% da mediana do respetivo concelho, com contratos de duração mínima de três anos, registados na plataforma do Instituto da Habitação e da Reabilitação Urbana (IHRU).

As medidas têm carácter temporário e condicionado. O não cumprimento dos requisitos legais pode implicar a devolução dos benefícios obtidos.

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